REITs竟然是「高收益債」和「價值股」，需要配置REITs嗎？不動產部門產業風險

2021-4-3 14:56| 发布者: admin8| 查看: 46| 评论: 0|文章／视频分享来自: 清流君

REITs竟然是「高收益債」和「價值股」，需要配置REITs嗎？不動產部門產業風險

🔥系統性風險vs非系統性風險：https://youtu.be/HTJa0eDtaaE
🔥股票風險因子：https://youtu.be/Ko57BvDFigs
🔥「資產配置」系列：https://reurl.cc/xgKZnN

💧REITs系列影片三部曲：
1.REITs最詳細介紹：https://youtu.be/A9QRuaIRUL4
2.REITs在資產配置中的功用：https://youtu.be/Z2CpHWw8Jnc
3.REITs作為獨立資產的曝險程度：https://youtu.be/x585aZ9YD3s

🔥「預防熊市」系列：
https://www.youtube.com/playlist?list=PLPpynb6Pt22uMNK9goql6kqA76n7DfJRx

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🔥REITs究竟能不能當作一種資產來做配置呢？
根據Larry Swedroe，有四大標準可以作參考：
1.和其他現有的資產有低相關性。
2.在合適的因子模型測試下，要有正的Alpha值。
3.不能被其他資產所建的投資組合輕易複製。
4.加入到現有資產的投資組合中，能有效改善效率前緣上的落點。
1. Low correlation to established asset classes
2. Significant positive alpha relative to accepted Factor models
3. Inability to be replicated on a co-movement basis with long only portfolios
4. Improved Mean-Variance frontier when added to a portfolio of established asset classes.

🔥附上影片中研究：
💧Real Estate Betas and the Implications for Asset Allocation(下載需特殊機構或身分)
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3134732

💧Are REITs a Distinct Asset Class?(免費下載)
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2965146

#REITs不動產投資信託
#不動產部門產業風險
#房地產指數ETF

什麼是不動產投資信託 REITs？
REITs(Real Estate Investment Trust)，中文叫做「不動產投資信託」，以下簡稱REITs，
顧名思義就是投資不動產，讓投資人也可以用小錢投資不動產。

簡單來說，這是一個不動產證券化的商品，將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，
讓一般資金不多的人，也能透過持有股份的方式投資不動產。

而 REITs 的現金流量，其實主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，但要留意的是，不動產並非只有指我們平常談的房地產或商辦，而是包含各種可以有出租收入的土地或建物含其上設備。

因此REITs的收入相較其他投資相對穩定，而在美國甚至規定REITs的當年度90%的收益都需配息給股東；而在在台灣，也規範REITs每年分配利息，因此投資REITs帶著能夠有相對穩定的現金股利收入。

不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化，
投資概念：像共同基金，結合大眾資金來投資各種不動產收入
投資標的：主要為商業不動產(辦公大樓、購物中心、倉庫、飯店、量販賣場等等)、通訊基地台、機房等等設施
投資目的：希望能獲得不動產租金收入為主，以及資產增值(但非主要)

不動產證券化商品主要有兩類，不動產資產信託(REAT)、不動產投資信託(REITs)，
本篇以介紹不動產投資信託(REITs)為主。

不動產”資產”信託(REAT)：
類似債券，雖然有固定收益，但投資門檻較高(至少需數百萬)，主要為大戶法人投資。

不動產投資信託REITs的報酬/風險如何？
台灣不動產投資信託(REITs)的發展受限於法規限制，
和美國REITs有相當大的差異，
美國REITs是以公司經營的方式、台灣則是以信託方式，管理方式不一樣。

美國REITs：
經理人就是地產管理專家，可以向銀行借款做不動產開發收購，
資產績效不佳能立即處分、決策快速有效率，能獲得較高的投資報酬率，但因為高槓桿，波動也相當劇烈。
台灣REITs：
用信託方式，受託機構為銀行信託部門，管理費固定所以不會任意調整租約，
好處是投資人能有穩定殖利率，但不會像國外REITs為了獲得更高報酬率而積極操作(使用高債務槓桿)。
台灣不動產投資信託(REITs)的投資收益來自租金收入，
但台灣商辦租金收益較低，也是較不受投資人青睞的原因。
不動產”投資”信託(REITs)：
類似基金，有固定配息也有資產價值波動的資本利得，投資人只要準備小額資金就能進場。

不動產投資信託(REITs)的優點：
小資金可投資、流動性佳：
REITs將不動產證券化，變成一張張的股票在公開市場交易，
因為投資門檻低，適合小額投資人來投資不動產領域配置資產。
另外因為將不動產分割證券化，買賣變得跟股票一樣方便，
因此更有流動性、易於轉手、交易成本也降低。
收益穩定：
REITs的收益來自自租金收入、管理維修費用、承租率等，
美國法令規定REITs必須將當年度至少90%的收益以股利形式分配給股東，
而台灣則是規範REITs信託利益應每年分配，所以投資人每年可強制分配到股息。
享有稅賦優惠：
美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東，
這樣即不需支付企業所得稅(corp income tax)，
所以有些收入模式為不動產的上市公司會選擇將股票轉變成REIT形式。
台灣則是依據不動產證券化條例，規定REITs的信託利益要每年分配，
而且免徵證券交易稅、投資收益採取6%分離課稅，不併入綜所稅計算所以免徵證所稅。
作為資產配置的類別之一：
REITs的表現許多時候和股票類似，但也和股票略所不同，
例如2001-2002年股市大跌時，REITs依然有正報酬，
但2007-2008年，REITs的下跌波動程度就遠比股市大。
由於具備資產的差異性，因此是許多資產配置會考量的資產之一。
可閱讀：什麼是資產配置？

不動產投資信託(REITs)缺點：
不動收益變動風險：
REITs是封閉型基金，交易時的成交價格是根據市場實際的買賣價，
若是不動產景氣不好、投資人預期景氣看壞，都會影響REITs價格。
此外美國許多大型的REITs，本身都有債務槓桿在其中，這點也是潛在風險。
要考量管理團隊績效：
REITs是將所有權、經營權分離營運，投資人用購買證券的方式來參與不動產投資，
這並不是直接買賣不動產，所以會缺乏對不動產自主處分、經營的權利。
如果REITs的經營者經營不善，也會影響證券價格，這是投資人必須承擔的風險。
淨值波動大：
觀察長期的REITs走勢，會發現它在市場恐懼情緒上升時，波動往往變得極大，
表現其實很像是放大槓桿的高收益債，在2007-08年最大跌幅接近75%，遠比股市波動還大，
在配置時，須留意比例不宜過高。
以上補充資料出自：Mr.Market市場先生：https://rich01.com/
部分資料出自以下Larry Swedroe之研究。
https://www.etf.com/sections/index-investor-corner/swedroe-real-estate-isnt-special?nopaging=1
https://www.etf.com/sections/index-investor-corner/swedroe-important-changes-nature-reits
https://www.etf.com/sections/index-investor-corner/swedroe-avoid-private-real-estate-assets
0:00 REITs資產配置
1:54 REITs的風險因子？
4:19 股債混合體
5:14 不動產部門的非系統性風險
6:00 資產？產業？
6:42 百萬秘訣
7:40 強化投資觀念
10:27 直接投資REITs的缺點
11:12 高含金量實戰操作
14:02 REITs是種資產嗎？
15:09 是否配置REITs？
15:51 大師級建議(Larry Swedroe)
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