【資產配置】不動產投資REITs和股市、債券｜ETF：VNQ+VNQI 買下全世界房地產

2021-3-17 03:18| 发布者: admin8| 查看: 31| 评论: 0|文章／视频分享来自: 清流君

【資產配置】不動產投資REITs和股市、債券｜ETF：VNQ+VNQI 買下全世界房地產

🔥「資產配置」系列：https://reurl.cc/xgKZnN
💧REITs系列影片三部曲：
1.REITs最詳細介紹：https://youtu.be/A9QRuaIRUL4

3.REITs作為獨立資產的曝險程度：https://youtu.be/x585aZ9YD3s

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🔥英國上市全球房地產（REITs）ETF比較：GLRE、TRET、IDWP、HPRD、EPRA
📌以下轉自「ffaarr的投資理財部落格」：https://www.facebook.com/FfaarrFinance

💧SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITs ETF（GLRE、GLRA）

GLRE是RWO的英國版本，追蹤的指數相同，但費用率0.4%較RWO的0.5%更低。

追蹤的Dow Jones Global Select Real Estate Secuiries Index（道瓊全球精選不動產公司指數）。其中包括全球（含新興市場）持有商用或住宅不動產的地產股票（包括REITs和其他地產公司），因此排除了操作抵押貸款、持有林地的REITs等。

此外收入指數還需要：
1、加入指數時要有2億美元的流通市值，成分股低於1億美元時會被排除。
2、加入指數時，該公司收入要75%來自不動產，原成分股低於50%時會被排除。
3、過去3個月單日成交價值的中位數，要在500萬美元以上。

整體收錄不多

ETF持股數為包括完整指數的217支股票，其中包括20個國家或地區，又以美國最多，佔57.91%。持股類別上，各類REITs佔 87.19%，REITs以外的房產相關公司佔12.81%。

ETF有兩種版本：

1、配息的GLRE，交易量一般，買賣價差範圍在0.28%-0.8%。
2、不配息的GLRA，雖然不配息對長期投資來說更有利，但目前它的成交量很低，買賣價差很高，約在0.7%-1.3%之間。

💧Vaneck Vectors Global Real Estate Ucits ETF （TRET、TREG）
費用率僅0.25%，都是配息型。

追蹤GPR（Global Property Research）100 Index，指數成分股僅100，選取全球具代表性的100家房地產公司。其中美洲40家、亞太30家、歐非中東30家。

各區域以最高月成交量的股票入選，且必需：

1、流通市值達5億美元。
2、流通市值比例超過15%。
2、營收中75%以上來自房地產相關投資。

ETF完整持有100家公司股市，包括已開發和新興市場，但僅有14個國家，佔比最高的美國為57.45%。ETF未能提供REITs與其他房產公司的比例。

ETF有兩種版本：

1、美元計價的TRET，交易量略偏少，價差範圍約在 0.35%-0.7%，
2、英鎊計價的TREG，交易量差不多，買賣價差約在0.4%-0.7%
四：iShare Developed Markets Property Yield UCITS ETF（IDWP、IWDP、DPYA）

費用率為較高的0.59%，追蹤的指數為FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ Index，只包括已開放市場。

收錄範圍是在 ICB分類之下，房地產大類，以及房屋營建子分類的REITs或一般地產股票，並符合：

1、75%的營收與房地產相關。
2、流通市值到達整體指數的0.1%（亞洲部分要求0.3%）
3、每月的單日周轉率中位數有0.04%。

除此之外，該指數包括一定的策略性選股，只收錄預計股息率在2%以上的公司。（不過因為大多REITt配息率都高，所以排除的公司不多，大約只排除了大約1/10的成分股，其中一般房產公司被排除較多）

持股數有305，仍多過前2支ETF，包括21個已開發市場國家，
最大的美國市值佔56.55%。持股類別方面83.25%是REITs，16.38%是其他房地產公司。

共有三個版本：

1、IDWP：美元計價配息，是英國上市交易量最好的全球房地產的ETF，買賣價差在 0.08%-0.17%。
2、IWDP：英鎊計價配息，交易量也不錯，買賣價差在0.13%-0.3%。
3、DPYA：美元計價累積型，交易量比IDWP少但也還不差，價差約在 0.17%-0.35%。

💧 HSBC FTSE EPRA/NAREIT DEVELOPED UCITS ETF（HPRD、HPRO）
費用率為0.4%，均為配息版本。

追蹤的指數為FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend Index，與前述IDWP所追蹤的指數類似，但只差沒有股息率的限制，因此成分股較多一些。

ETF持股340，包括21個已開發市場，最多的地區是美國，佔53.5%，股票類別上，各類REITs佔79.08%，其他房地產公司佔20.31%。

有兩種版本：
1、美元計價的HPRD，交易量比一般略好，買賣價差在0.1%-0.45%之間。
2、英鎊計價的HPRO，交易量一般，買賣價差約在0.1%-0.29%。

💧AMUNDI INDEX FTSE EPRA NAREIT GLOBAL UCITS ETF（EPRA）

EPRA的費用率僅0.24%，是英國上市的同類ETF中最低的，但只有英鎊計價版本，也只有配息版本，此外並非由愛爾蘭，而是盧森堡發行，可能稅務上會有疑慮。

追蹤指數也是前述的FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend Index。

ETF持股數335，其中美國佔55.11%，網站未提供REITs佔比，但基於追蹤同一指數且完整持股，應該與前述HPRD類似約20%。

交易量頗小，買賣價差在0.7%-1.2%，是很大的缺點。

#REITs不動產投資信託
#ETF資產配置指數投資
#實體房地產投資

什麼是不動產投資信託 REITs？
REITs(Real Estate Investment Trust)，中文叫做「不動產投資信託」，以下簡稱REITs，
顧名思義就是投資不動產，讓投資人也可以用小錢投資不動產。

簡單來說，這是一個不動產證券化的商品，將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，
讓一般資金不多的人，也能透過持有股份的方式投資不動產。

而 REITs 的現金流量，其實主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，但要留意的是，不動產並非只有指我們平常談的房地產或商辦，而是包含各種可以有出租收入的土地或建物含其上設備。

因此REITs的收入相較其他投資相對穩定，而在美國甚至規定REITs的當年度90%的收益都需配息給股東；而在在台灣，也規範REITs每年分配利息，因此投資REITs帶著能夠有相對穩定的現金股利收入。

不動產投資信託(REITs)是將不動產證券化，
投資概念：像共同基金，結合大眾資金來投資各種不動產收入
投資標的：主要為商業不動產(辦公大樓、購物中心、倉庫、飯店、量販賣場等等)、通訊基地台、機房等等設施
投資目的：希望能獲得不動產租金收入為主，以及資產增值(但非主要)

不動產證券化商品主要有兩類，不動產資產信託(REAT)、不動產投資信託(REITs)，
本篇以介紹不動產投資信託(REITs)為主。

不動產”資產”信託(REAT)：
類似債券，雖然有固定收益，但投資門檻較高(至少需數百萬)，主要為大戶法人投資。

不動產投資信託REITs的報酬/風險如何？
台灣不動產投資信託(REITs)的發展受限於法規限制，
和美國REITs有相當大的差異，
美國REITs是以公司經營的方式、台灣則是以信託方式，管理方式不一樣。

美國REITs：
經理人就是地產管理專家，可以向銀行借款做不動產開發收購，
資產績效不佳能立即處分、決策快速有效率，能獲得較高的投資報酬率，但因為高槓桿，波動也相當劇烈。
台灣REITs：
用信託方式，受託機構為銀行信託部門，管理費固定所以不會任意調整租約，
好處是投資人能有穩定殖利率，但不會像國外REITs為了獲得更高報酬率而積極操作(使用高債務槓桿)。
台灣不動產投資信託(REITs)的投資收益來自租金收入，
但台灣商辦租金收益較低，也是較不受投資人青睞的原因。
不動產”投資”信託(REITs)：
類似基金，有固定配息也有資產價值波動的資本利得，投資人只要準備小額資金就能進場。

不動產投資信託(REITs)的優點：
小資金可投資、流動性佳：
REITs將不動產證券化，變成一張張的股票在公開市場交易，
因為投資門檻低，適合小額投資人來投資不動產領域配置資產。
另外因為將不動產分割證券化，買賣變得跟股票一樣方便，
因此更有流動性、易於轉手、交易成本也降低。
收益穩定：
REITs的收益來自自租金收入、管理維修費用、承租率等，
美國法令規定REITs必須將當年度至少90%的收益以股利形式分配給股東，
而台灣則是規範REITs信託利益應每年分配，所以投資人每年可強制分配到股息。
享有稅賦優惠：
美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東，
這樣即不需支付企業所得稅(corp income tax)，
所以有些收入模式為不動產的上市公司會選擇將股票轉變成REIT形式。
台灣則是依據不動產證券化條例，規定REITs的信託利益要每年分配，
而且免徵證券交易稅、投資收益採取6%分離課稅，不併入綜所稅計算所以免徵證所稅。
作為資產配置的類別之一：
REITs的表現許多時候和股票類似，但也和股票略所不同，
例如2001-2002年股市大跌時，REITs依然有正報酬，
但2007-2008年，REITs的下跌波動程度就遠比股市大。
由於具備資產的差異性，因此是許多資產配置會考量的資產之一。
可閱讀：什麼是資產配置？

不動產投資信託(REITs)缺點：
不動收益變動風險：
REITs是封閉型基金，交易時的成交價格是根據市場實際的買賣價，
若是不動產景氣不好、投資人預期景氣看壞，都會影響REITs價格。
此外美國許多大型的REITs，本身都有債務槓桿在其中，這點也是潛在風險。
要考量管理團隊績效：
REITs是將所有權、經營權分離營運，投資人用購買證券的方式來參與不動產投資，
這並不是直接買賣不動產，所以會缺乏對不動產自主處分、經營的權利。
如果REITs的經營者經營不善，也會影響證券價格，這是投資人必須承擔的風險。
淨值波動大：
觀察長期的REITs走勢，會發現它在市場恐懼情緒上升時，波動往往變得極大，
表現其實很像是放大槓桿的高收益債，在2007-08年最大跌幅接近75%，遠比股市波動還大，
在配置時，須留意比例不宜過高。
以上補充資料出自：Mr.Market市場先生：https://rich01.com/

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16:29 最後提醒：REITs的曝險程度
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